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Attualità Martedì 30 Giugno 2026 ore 10:55
Voglia di comprar casa, dove e quando conviene
Il mercato immobiliare toscano si divide fra corsa e stagnazione: dall'andamento di prezzi e compravendite alle dinamiche sociodemografiche
TOSCANA — Il mercato immobiliare toscano è vivace: c'è voglia di comprar casa, l'andamento dei mutui vede sempre più protagonisti i giovani che cercano il loro primo tetto sulla testa.
Sì ma le compravendite non hanno una concentrazione omogenea sul territorio regionale, anzi: ci sono città in cui la domanda supera l'offerta, le case si vendono in un battibaleno e a prezzi sempre maggiori, e centri in cui invece si patisce una stagnazione con immobili a lungo in cerca di proprietario e prezzi così contenuti da rendere poco allettante investire, ben al di sotto di quello medio toscano a metro quadrato stimato da Immobiliare.it a Maggio scorso in 2.664 euro (+3,74% rispetto a 12 mesi prima), in un delta fra 1.525 e 3.694 euro al metro quadro.
La divaricazione, lo si vede bene, è pronunciata e rischia di entrare in risonanza con le dinamiche sociodemografiche dei singoli territori. Per produrle? O subirle? Difficile stabilirlo con certezza, necessario però affrontare una riflessione su un fenomeno che rischia di procedere verso una polarizzazione estrema dell'abitare a vantaggio solo di alcune città e centri urbani.
Qui si vola...
I picchi di prezzo si riscontrano principalmente a Firenze (4.746 euro/mq in media con picchi fino a 6.263 euro/mq) e in Versilia, lo spicchio di costa toscana che ha sempre il suo perché specialmente nel segmento del lusso.
A Forte dei Marmi il prezzo medio a metro quadrato è di 11.046 euro (la stessa quotazione di punta che si registra a Pietrasanta) e con punte di 12.104 euro. A Viareggio fronte mare, invece, una casa può costare fino a 5.786 euro/mq che nel contesto paiono una boccata d'aria fresca per i conti degli investitori ma che invece sono un prezzo in assoluta fascia alta.
Più alta che ad esempio nel centro storico di Siena tra vicoli e contrade: qui una casa residenziale è quotata sui 3.000 euro/mq poco più poco meno, mentre un'abitazione signorile secondo l'Osservatorio del mercato immobiliare (Oma) dell'Agenzia delle entrate arriva a a costare 4.700 euro/mq.
Anche Pisa vive qualcosa di affine, con quotazioni sui 3.000 euro/mq all'ombra della Torre Pendente e più alte sulla costa (da 3.319 euro/mq a 3.588 euro/mq).
Fin qui le località campionesse nel mercato immobiliare: i prezzi volano, le case vanno a ruba, la rigenerazione urbana è un continuo divenire, la gentrificazione anche. Per un investimento di alta gamma, magari orientato alle locazioni turistiche, queste sono le zone su cui puntare. E poi c'è l'altra faccia della medaglia.
... e qui no
C'è però un lato B del mercato immobiliare toscano che neppure somiglia a quello visto sopra, in cui domina la stagnazione che spinge le quotazioni al ribasso. Molto al ribasso.
In appennino pistoiese, ad esempio, Sambuca Pistoiese vede prezzi al metro quadro sprofondare fino a 479 euro, ben al di sotto del minimo medio regionale di cui sopra. Nelle frazioni del comune di Pistoia di Pracchia e Sammommè il prezzo medio è di 928 euro/mq, a Marliana in Valdinievole si sale di poco pochissimo a 1.075 euro/mq.
Situazione simile nell'Aretino, dove a prezzi tutto sommato allineati alle medie regionali nel cuore del centro storico di Arezzo (fra 2.229 euro/mq a 2.541 euro/mq) fanno da contraltare quelli di vasti spicchi della provincia diffusamente al di sotto dei 1.000 euro/mq specie fra Valtiberina e Casentino.
Le quotazioni immobiliari in queste aree sono di certo più accessibili, attrattive per investimenti che prevedano ristrutturazioni specialmente nell'ottica dell'efficientamento energetico. Quanto al Pistoiese, in più, la prossimità con Firenze può dare una marcia in più all'appeal di mercato.
La sfida: scongiurare squilibri territoriali
"La Toscana mostra un mercato molto differenziato. Accanto alle province più costose, come Firenze e Lucca, esistono aree in cui acquistare casa risulta ancora piuttosto accessibile", sottolineano gli esperti di Casa24Ore.it.
Sì ma investire per riqualificare e magari rivendere può non risultare ovunque conveniente. Nelle zone in cui i prezzi volano in un iperuranio quotazionale, ad esempio, innalzare gli standard energetici consente certo di reimmettere sul mercato gli immobili a prezzi ancora più elevati ma ugualmente con grande attrattività. Insomma: si vendono e si vendono velocemente e bene.
Altrove però no. Ristrutturare e riqualificare nelle zone meno quotate, al di sotto dei prezzi medi regionali, può non valere la candela. Gli immobili rischiano di rimanere a lungo invenduti, perdendo di appeal via via che passa il tempo inficiando l'investimento effettuato.
Sotto il profilo sociodemografico, senza politiche che incentivino la residenzialità più possibile omogenea a suon di servizi e infrastrutture materiali e immateriali, il divario tende a farsi sempre più pronunciato fino a un punto di rottura che innescherebbe - se già non è stato - un vortice discendente. Le politiche regionali sulla 'Toscana diffusa' procedono proprio in questo senso. Saranno sufficienti? Lo spazio di riflessione è aperto e si impone. Ben al di là degli aspetti immobiliari.
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