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Attualità giovedì 16 gennaio 2025 ore 17:30

Affitti o vendite, mercato immobiliare a due velocità

A prezzi del mattone sostanzialmente stabili, nel 2024 ha fatto da contraltare un'impennata dei canoni di locazione. Ecco cosa conviene e dove

TOSCANA — Prezzi di vendita del mattone sostanzialmente stabili (+0,8%) e impennata degli affitti (+8,5%) con rallentamento solo nell'ultimo trimestre: è il ritratto del mercato immobiliare toscano al fotofinish del 2024 secondo i dati elaborati da Immobiliare.it Insights, proptech company del gruppo di Immobiliare.it.

I prezzi richiesti da chi vendeva casa alla fine del 2024 ammontavano a 2.521 euro/mq di media, mentre chi affittava chiedeva mediamente 14,7 euro/mq.

Come in altre regioni, anche in Toscana la domanda si è comportata in maniera differente nei due comparti, crescendo notevolmente nei 12 mesi per le compravendite (+23,5%), e contraendosi per le locazioni (-4,1%). L’offerta non ha invece accennato a diminuire in nessuno dei due settori, con accumulo maggiore di immobili in affitto (+13,4%) piuttosto che in vendita (+1,4%).

Le compravendite nei territori

Sebbene il dato regionale dei prezzi di vendita sia tendente alla stabilità, le performance positive superano di gran lunga quelle negative nei singoli territori. Tra i rialzi, quello più significativo ha riguardato il comune di Lucca (+9,4%), mentre va segnalato, per contro, il -4% della provincia di Prato. La provincia di Lucca è la seconda area più onerosa per chi è in cerca di casa in regione, con 3.359 euro/mq medi, mentre quella più economica è la provincia di Arezzo, che rimane sotto i 1.400 euro/mq.

La domanda di compravendite presenta un andamento omogeneo, in accordo con la tendenza regionale, in quasi tutti i territori, con il segno più che spopola pressoché ovunque. La sola discesa è quella della provincia di Grosseto (-4,7%). A livello di offerta, il trend è invece meno armonico, anche se gli accumuli superano i decumuli. Tra questi ultimi, va evidenziato il -15,4% del comune di Lucca, al pari di quello già menzionato del comune di Firenze (-15,3%).

Affitti, ecco dove conviene

Una buona parte dei territori toscani rispecchia il trend di salita costante dei canoni anche nel 2024, pur essendoci qualche eccezione: tra queste, calano i prezzi sia in comune che in provincia di Arezzo (-3,6% e 0,1% rispettivamente), al pari dei comuni di Massa (-6,3%) e Pistoia (-3,4%). Stesso andamento anche nelle province di Siena (-8,9%) e Prato (-2,5%).

Dietro a Firenze, la seconda area più cara per chi cerca casa in affitto in Toscana è la provincia di Grosseto, con 18,6 euro/mq medi, mentre quella dove si risparmia di più in assoluto è la provincia di Arezzo, con 7,8 euro/mq medi.

Per la domanda di locazioni, non si nota una linearità chiara tra le varie aree toscane, con diversi aumenti significativi su base annua - come il +74,3% del comune di Massa e il +52,4% della provincia di Pistoia - nonostante il dato regionale di decrescita. Discorso analogo si può applicare anche all’offerta di soluzioni in locazione, che non si comporta in maniera univoca nelle singole zone della regione. Al picco del +71,8% del comune di Carrara fa da contraltare il -42,9% della provincia di Pistoia.

Firenze fra le più care d'Italia

Firenze resta il secondo capoluogo più caro d’Italia alle spalle di Milano per chi vuole comprare casa, con 4.336 euro/mq medi, in salita del 4,4% rispetto a dicembre 2023. L’affordability, ovvero l’accessibilità al mercato, nonostante il rialzo dei costi è leggermente aumentata per le coppie (+2,6 punti percentuali), che possono permettersi oggi il 9% circa degli immobili offerti.

La Città del David si conferma alle spalle soltanto del capoluogo lombardo anche per quanto riguarda il costo delle locazioni, sfiorando, a fine 2024, i 21 euro/mq medi, in crescita dell’8,7% nel confronto con lo scorso anno.

Per quanto concerne domanda e offerta, nel segmento delle compravendite la richiesta è aumentata del 33,7% su base annua, in accordo con il trend regionale, con l’invenduto che è calato del 15,3%. Esattamente il contrario di quanto avvenuto per gli affitti, dove invece l’offerta ha conosciuto un boost significativo (+28,1%), a fronte di un interesse invece in drastica riduzione (-16,4%).

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